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许昌市区8月份房地产市场分析报告(许昌楼事版)

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发表于 2020-8-30 10:53:08 |显示全部楼层
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文章来源:许昌楼事
撰文/美编/校对:诸小葛

2020年8月份,许昌市区房地产市场依旧平淡如水,没什么大风大浪,整体走势“稳”的一批,成交量和成交价格均有微跌迹象。下面咱们就来看一看8月份许昌房地产市场究竟如何,让数据说话。

2020年8月新建商品房成交数据分析
表1
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基础数据来源:许昌市房地产开发协会表2
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基础数据来源:许昌市房地产开发协会表3
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基础数据来源:许昌市房地产开发协会
2020年8月,许昌市区共计成交新建商品房2903套,成交面积34.25万平方米,成交金额229000.8万元;其中住宅成交2584套,成交均价6693.03元/平方米。
1.环比分析相较于2020年7月成交数据,2020年8月份成交量有小幅度下跌,成交均价基本持平。其中,总成交量环比减少295套,下降10.29%;其中,住宅成交量环比减少284套,下降9.9%;成交均价微跌9.91元/平方米。
2.同比分析相较于2019年8月成交数据,成交量有所增长,但价格有所下降。其中,总成交量同比增长416套,增长16.73%;其中,住宅成交量同比增长288套,增长12.54%;成交均价同比下降44.11元/平方米。
3.结论(1)8月份成交量环比有所下跌,下跌幅度在10个点左右,成交价格环比基本持平(微跌),新房市场热度有所降低,购房需求有所放缓;(2)8月份成交量同比有所增长,增长幅度在16个点左右,但成交价格却在下跌,这个也不难理解,大多是以价换量;(3)开发商以价换量的销售策略已经显而易见,但成交价格环比或同比下跌幅度为什么都不大呢?因为部分改善型楼盘的成交价格并不低,根据克而瑞《7月许昌商品房项目销量排行榜》来看,许昌市区销量前十的项目依次为:恒达澜郡、金科鹿鸣帝景、鼎鑫荣尚府、建业府、雅居乐天域花园(铂爵郡)、碧桂园凯旋府、恒大悦龙台、海盛湖滨豪庭、金科康桥芙蓉天宸、当代阅MOMA,不难看出,销量前十的楼盘多集中于东区和示范区,且其中不乏区域内的标志性项目;(4)自7月底至8月底,就房地产市场问题,中央高层和相关部委连续召开了三场会议,三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,尤其对房价炒作、房企融资等行为强化了安排部署,“稳房价 、稳地价、稳预期” 仍然是今后相当长一段时间内的主基调,所以对于开发商而言,今年后半程的日子并不会很好过;(5)另,根据近几次的土地招拍情况来看,主城区挂牌出让的土地并不多,建安区新区挂牌出让的土地倒是不少,且目前已拍出的土地建设项目也已基本明确,上马速度还是挺快的,高周转以便资金快速回笼,这其中不乏一些品牌项目,这会使区域内的产品竞争更加激烈,没点干货的楼盘仍将会面临较大的销售压力,这个时候大家反倒是可以多挑一挑,多多分析一下。
前面咱们也说过,相对于新建商品房,在房地产市场上二手房的交易数据则更具有市场导向性,买卖双方不存在本质上的差异,均为平等的自然人,价格也更能反映市场的供求情况和热度。
2020年8月二手房成交数据分析
表4
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基础数据来源:许昌市房地产开发协会表5
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基础数据来源:许昌市房地产开发协会表6
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基础数据来源:许昌市房地产开发协会
许昌市区2020年8月共计交易二手房839套,成交面积8.61万平方米,成交金额18959万元;其中,住宅成交827套,交易均价2732.27元/平方米。
1.环比分析相较于2020年7月成交数据,8月份二手房交易量有所增长,环比增长164套,增长24.3%;但交易均价有所回落,交易均价2732.27元/平方米,环比下降150.19元/平方米。
2.同比分析相较于2019年8月成交数据,成交量、价均有所增长。其中,总成交量同比增长172套,增长25.79%;其中,住宅成交量同比增长190套,增长29.83%;成交均价同比上涨38.08元/平方米。
3.结论(1)相较于新建商品房,二手房交易量有所增长,但交易价格有所回落,部分多套房或者改善置换人群降价抛售是原因之一;
(2)仅就根据最近风头正盛的贝壳平台相关数据来看,许昌(魏都区、建安区)挂牌出售的二手房就有近9000套,且其中大部分房源出售价格并不算高,新房急于去库存,二手房急于变现,这也是近期二手房走量不走价的原因之一;(3)当然,还有一个原因或许所占比重不大,但也不能忽略,近两年许昌的维权楼盘真的是越来越多了,二手房看得见、摸得着,部分购房者也许会选择次新房买个安心。
小结

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即将进入楼市的“金九银十”,但根据目前的情况来看,今年的这个“金九银十”怕是很难,以价换量、各种优惠或许会是很多开发商的“必然”选择,但对于一些优质的项目,价格期待不要太高。
从宏观层面来看,房地产经济不会作为短期刺激经济的手段,但也不会被抛弃,尤其对于许昌这种小城市而言,房地产仍是经济的“压舱石”,土地财政的现状仍要持续很久。但上层释放的信号中,则是进一步加强对房地产行业的管理,7月24日国务院10城房地产工作座谈会、8月20日住建部央行房企座谈会、8月26日住建部6城房地产工作会商会,都明确了房地产行业长效机制的建立这一问题,频率之密,规格之高,均属罕见,“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是今年的主基调。
从开发商角度来看,更为严格的约束机制,更为艰难的融资环境,“金九银十”或许会推出更多的促销政策,但针对此类促销,还是需要更为谨慎的辨别,到底是“真优惠”,还是“真套路”?需要擦亮眼睛。
从置业方向来看,“金九银十”是存在一些“捡漏”机会的,尤其是位置好、品质优的一些品牌楼盘,还是有竞争优势的,保值抗跌的能力也更强一些;但对于一些远郊或者小开发商的楼盘,还望慎重。
备注:本文仅代表个人观点,内容仅供参考,出文随机,暂不接受任何指定、合作和委托;转载或引用请注明出处:许昌楼事。

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发表于 2020-9-1 15:19:55 手机发表 |显示全部楼层
二手房好便宜啊
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