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《楼事探盘》第五期:信友天樾

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发表于 2020-8-1 22:19:39 |显示全部楼层
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文章来源:许昌楼事
撰文/美编/校对诸小葛

2020年的“地王盘”(截至目前),老城的改善盘,真假扑朔的学区盘……今天所探之盘有着太多的头衔,也有着太多的期待,这个盘到底如何,让楼事带你一探究竟。

本期探盘——信友天樾。

信友天樾,案名信友天樾书香苑,算是主城区2020年下半年最让人期待的楼盘之一了。从拍地伊始就自带光环,在7月30日刚刚召开的许昌市委第四次规委会中,已对该项目的设计方案进行了审议,不出意外,即将入市。

说实话,信友的速度真是快,一点事儿没耽搁,正文测评之前咱们先来梳理一下这个项目的几个主要时间节点。

3月25日,信友集团发布寻求合作的相关公告,其中包含许昌市。

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4月26日,许昌市土地储备中心发布了2020年第一批储备土地招商的公告,其中就包括信友的这块地。

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6月16日,信友以617万元/亩的高价斩获该地块,成为截至目前的2020年“地王”。
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6月20日,在信友集团的年中会上披露,许昌项目已进入立项,并将在下半年入市。

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7月7日,信友天樾书香苑项目正式得到批复。

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7月30日,在许昌市委第四次规委会上,信友天樾项目被审议。
据信友天樾售楼部置业顾问透露,该项目将会提前开盘,接下来,咱们就来看看这个信友天樾。

老规矩——区域、配套、项目三个方面进行测评。
01  区域测评

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如果按照楼事以前的房地产片区来划分,该项目所在区域处于魏都区核心区,也就是我们通常所说的老城区。该项目所在地块南邻主干道新兴路、西邻许昌魏都实验学校、北邻毓秀路小学,临近许昌市中医院、清潩河千亩游园等,周边人气极其旺盛,居住氛围是十分的浓厚,目前可以说是处于许昌市主城区的这么一个枢纽地带。但该区域也有着老城区的一贯通病,区域内家属院和城中村较多,尤其在交通方面,上、下班和上、下学高峰期拥堵在所难免。
小结:新区在不断发展,但老城区的价值依然存在,加上老城区近些年出让的地块属实不多,更凸显了该地块的稀缺性。尤其是该项目所处区域,周边的各种配套都是十分完善且成熟的,且居住氛围相当浓厚,仅就该区域而言,可以满足对商业、居住、医疗、文娱、教育等有着旺盛需求的置业群体。区域综合测评85分(100分制),测评仅对卫星图图示区域,不特指“魏都区核心区”。
02  配套测评

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该项目周边的配套还是不错的,成熟且齐全,尤其是名校环伺,但哪些能上,哪些不能上还有待官方公示。
(1)交通配套

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大交通:该项目距离许昌高铁东站(候机楼)直线距离约5.6公里,距离许昌火车站直线距离约2.3公里,这个距离并不算远;即使到许昌东站,自驾车程也在25分钟以内(正常情况下)。

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城市路网:项目紧邻新兴路(但后期项目大门大概率不会开在新兴路上),周边也有文峰路、前进路等主干道,但经常从这片走的朋友们都知道,该路段的车流量还是比较大的,上、下班的时候很堵,如果再赶上魏都区实验和十二中放假或者开学的日子,占道的情况比比皆是,则会更堵。

(2)商业配套

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该项目的位置真的很沾光,虽然没有紧挨着一些大型商超,但直线距离2公里左右内却分布着许昌市目前唯二的商圈,“南关-七一商圈”和“建安-莲城大道商圈”分立东西,满足各个层次的消费需求是没有问题的。
(3)教育配套
重头戏来了,学区怕是该项目宣传的一个重点了,魏都区实验、十二中、毓秀路小学、许昌市实验……全都是不错的学校。尤其是许昌市实验和毓秀路小学,市直属重点,众多家长竞相追逐的热门学校。但楼事还是那句话,学校虽多,但不一定都能上。

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许昌市实验小学应该是没戏的,毕竟距离还是稍微有点远,学校的容量大概率也不允许。最为让人关注的就是毓秀路小学了,与该项目真的也就一路之隔,据置业顾问透露,目前开发商正在与相关部门协调,但这个协调成功的几率有多大,谁也说不好,毕竟能够协调划片名校的先例很少,志合府是一个例外(详情可参考历史文章《三学区+市直属名校,你会买单吗?》)。

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还有一种操作,就要说一下鹿鸣湖畔的金科鹿鸣帝景,打出的宣传口号就是“住鹿鸣帝景,上南海街小学”,毕竟金科是捐了钱的,但还是要等最终官宣的消息。这种开发商大手笔捐资赞助公办学校划入学区的情况在其他地方并不少见,通常是周边的开发商联合在一起,到教育部门和相关教育集团做工作,共同缴纳一笔费用引入优质教育资源,哪怕是距离较远的项目,开发商们也愿意花更大的代价将自己的楼盘划入名校学区范围,只为了能把房子卖出更高的溢价。信友的这个协商到底是什么结果,我们就不得而知了,但对于学区这件事儿还是要慎重,毕竟一路之隔的某航项目就曾因为学区而维权。

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再说魏都区实验学校,根据7月26日魏都区实验学校发布的学区范围,信友天樾在其中,但项目交付之后的学区是否有所变化?只能靠“运气”了。
关于魏都区实验学校,简单说一下,2014年国家开始提出治理中小学大班额;2015年市教育局、魏都区教体局就实验小学、毓秀路小学、南关村小学学生上学难问题进行调研,根据河南省人民政府办公厅《转发教育厅关于进一步推进中小学布局调整意见的通知》(豫政办〔2010〕143号)要求“凡新建居住小区,必须按照规定配套建设中小学校,房地产开发商要根据所开发建筑面积承担小区配套学校建设任务或捐建学校”和河南省人民政府《关于优化城乡基础教育资源配置解决城镇基础教育资源不足问题的意见》(豫政〔2014〕78号)规定“对新建城镇住宅小区,当地政府要统筹配建中小学、幼儿园”进行调研;2015年6月18日,为解决实验小学、毓秀路小学上学难问题和周边新建小区无法上学问题,市委、市政府决定将职业技术学校老校区划出部分,办成8轨72班规模的中小学(许政纪〔2015〕42号),性质公办,用于解决周边新建小区的孩子入学问题,也就是今天的魏都区实验学校,该学校属于政府配建学校,主要是解决后来新建小区孩子入学问题,作为学校周边的新建小区,只能说信友天樾后期交付后的学区大概率是该学校。该校近些年发展的还是不错的,系魏都区实验学校教育集团的牵头学校,学校的基础设施不错,规模较大,师资力量也还不错。
(4)医疗配套

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医疗配套的话,该项目北侧的许昌市中医院和许昌市第二人民医院也都能满足日常的医疗需求,这个没啥说的。

(5)生态配套
东边的清潩河游园是个不错的去处,南边的许扶运河旁边也有不少体育运动场地和设施,这些对于该项目而言也会是一个不错的卖点;但小编个人还是比较期待项目内部的一些景观设计。

小结:信友天樾项目周边的配套资源还是不错的,但还是有一些槽点的,比如生态环境方面,周边的绿地公园距离虽不远,但做不到移步即到,还是有一些美中不足的;至于顶级名校学区的瓜,很难。配套综合测评88分。
03  项目测评
(1)开发商测评
信友发迹于商丘永城,2014年~2019年底,在调控趋严、市场下行的背景下,以“成立五年突破百亿”的速度疯狂生长,2020年一跃成为中国房地产开发企业TOP500排名119位的房企,着实也让人眼前一亮,也算是这几年河南房企中一匹潜行的“黑马”了。

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目前该集团产业布局涉及房地产开发、物业、教育、装饰、建筑等,实力也是相当雄厚,在河南、山东、广东、广西、北京、上海等多省已有项目规划或落地,官网自宣已布局15城28盘。从信友涉足产业来看,产品研发、建筑工程、园林景观、物业服务等,基本上涵盖了房地产开发的整个链条。
在2020年该集团的年中会议上,信友再次部署了新五年战略,号称已踏上“千亿新征途”,对外透露未来将在组织架构、区域深耕等方面将进一步深化,加快全国化布局速度,并加速集团产品研发、“5G社区”开发等。

信友集团是一家有实力的房企,但如此快速成长的信友所交付的产品品质究竟如何,这个还很难说。据悉,该集团位于柘城的上海公馆项目也曾因物业原因发生过维权,物业也正是信友旗下的约翰物业,至于其他城市的项目,大多还都尚未交付,但也算比较热销,对于许昌的信友天樾,我们只能静静等待了。
(2)楼盘测评

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回归项目本身,信友在6月份以亩均价617万元/亩的高价拿下天樾地块,这个价格还是比较高的,溢价率达到了93.54%,在许昌近三年的土拍地价中也能排到第七(可参考历史文章《2017-2019年,许昌曾经的“地王盘”都怎么样了?》)。但该地块面积较小,只有50余亩(职业技术学校老校区部分地块),楼事曾经也猜测是否会开发成“小而精”的产品,果不其然,“天樾”系列。
该系列也是信友旗下目前定位最高端的产品了,该系列产品主要为改善型,产品系列的自宣中“通过奢装材质标准,四季全感官园林盛景,世界经典建筑标准和高科技智慧平台,为城市精英人群带来高端轻奢的生活品味”,还是可以看出信友对该系列产品的期望和重视的。目前,信友集团旗下的“天樾”系列应该只有4座,分别位于郑州、南阳、许昌和驻马店。

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该项目采用高层+洋房的设计,容积率2.88,通过项目效果图可以看出,南北两侧沿街道共规划有5栋26/27层的高层住宅,中部规划有1栋18层的小高层住宅和3栋6层的洋房住宅。由于地块形状和面积原因的限制,项目整体的景观设貌似并没有大片集中的公共绿地,但后期景观采用的植被和设计理念究竟如何,是否像“天樾”系列所宣传的“四季全感官园林盛景”,还是可以期待一下的。

至于户型,探盘时售楼处暂未公布具体户型,据置业顾问透露,该项目极有可能提前开盘,户型也会逐步敲定。

但有一点还是要说一下,据置业顾问透露,项目后期的出入门应该在毓秀路和望田路上,毕竟新兴路的交通状况有时候真的有些让人头疼;另,紧邻学校后期势必会有学校的噪声影响,虽然现在有加厚多层的断桥铝中空玻璃等产品,但这个问题还是要考虑一下的。

小结:作为信友旗下高端系列产品,许昌信友天樾还是值得期待一下的,尤其是对于老城区的改善群体,还是可以多关注一下该项目的。据置业顾问透露,该项目售价不会低于某航售价,小编没理解错的话,应该指的是高层,至于18F的小高层和7F洋房的价格,有兴趣的可以去售楼部了解一下。项目综合测评90分。

04  总结

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上述三项的平均分87.66分,但结合该区域楼盘整体价格,预计该项目开盘价格不会太低,最终测评86分。

作为信友旗下的高端产品,许昌信友天樾的出生就伴随着光环,但学区问题大家真的需要注意,若是单纯的想在老城区置换改善倒是可以着重考虑。

至于老城区新入市的楼盘,小编个人的观点是许昌城区本来就不大,若是没有特别的地缘情结,其实看看东区也无妨。
相较于郑州,许昌目前的中心在哪里,许昌的“三环”又在哪里,想必每个许昌人心中都有着自己的见解。其实郑州“休骗三”的说法除了地缘情结,大多还是因为三环内资源足够集中,才让人们有了更多的坚持,也才赋予了区域内楼盘保值抗跌的属性,资源的吸引力才是最为致命的,而许昌目前哪里的资源最为优质且集中呢?
《楼事探盘》第一期:建业府(建业心怡苑);《楼事探盘》第二期:海盛湖滨豪庭;《楼事探盘》第三期:鼎泰壹号院;《楼事探盘》第四期:东湖天墅。

备注:本文仅代表个人观点,出文随机,暂不接受任何合作、指定和委托。

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